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실거래 전 꼭 확인해야 할 서류와 체크리스트는?
아파트 매매는 수억 원이 오가는 중요한 계약이기 때문에 철저한 준비가 필요합니다.
특히 매도자와 매수자 각각이 준비해야 할 서류와 반드시 확인해야 할 주의사항을 알고 있어야
계약 과정에서 발생할 수 있는 분쟁이나 손해를 예방할 수 있습니다.
이번 글에서는 아파트 매매 시 양측이 챙겨야 할 필수 서류와 주요 유의사항을
실전 경험에 기반해 꼼꼼히 정리해 드리겠습니다.
등기부등본 열람은 계약 전 기본 절차입니다
매수자 입장에서는 계약 전에 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다.
소유자의 명의가 정확한지, 근저당권이나 압류가 설정되어 있지 않은지 확인하는 것이 핵심입니다.
만약 등기부등본상에 근저당이 설정되어 있다면 잔금일 전에 말소 조건을 명확히 해야 합니다.
매도자 역시 자신의 소유권 등기 상태를 사전에 확인하고,
등기사항증명서와 함께 최근 3개월 이내의 자료를 준비해 두는 것이 좋습니다.
매수자 필수서류와 챙겨야 할 체크리스트
매수자는 대출 여부에 따라 준비 서류가 다릅니다.
현금거래라면 간단하지만, 대출이 있다면 추가 서류 제출이 필요합니다.
또한, 자금조달계획서와 주택취득자금 신고서도 꼭 확인해야 합니다.
| 서류 명칭 | 발급처 및 비고 |
| 주민등록등본 | 주민센터, 가족 관계 확인용 |
| 인감증명서 | 주민센터, 본인 확인용 |
| 인감도장 | 실물 지참 필요 |
| 신분증 | 본인 확인용 |
| 자금조달계획서 | 국토교통부 양식 사용 |
| 매매계약서 사본 | 잔금일 등 주요 조건 확인용 |
중요 포인트는, 계약 후라도 자금 조달 및 세금 신고에서 오류가 나면 추후 과세 이슈가 발생할 수 있다는 점입니다.
매도자 준비서류와 확인해야 할 의무사항
매도자 입장에서 가장 중요한 것은 명의 이전에 필요한 서류와 잔금 수령 확인 절차입니다.
등기이전의 필수 서류 외에도, 양도소득세 신고에 필요한 자료까지 준비해야 원활한 사후 처리가 가능합니다.
| 서류 명칭 | 주요 내용 |
| 주민등록등본 | 주소 확인용 |
| 인감증명서 | 실제 매도자 확인용 |
| 인감도장 | 계약서 날인 시 사용 |
| 등기권리증 또는 등기필증 | 소유권 이전의 핵심 서류 |
| 매매계약서 원본 | 거래 내용 증명 |
| 양도소득세 신고자료 | 국세청 제출용 |
매도자는 반드시 ‘등기권리증’을 챙겨야 하며, 잃어버렸을 경우 확인서면을 대체로 제출해야 합니다.
계약금, 중도금, 잔금 – 단계별 체크 사항
아파트 매매는 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금의 3단계로 이루어집니다.
각 단계마다 주의사항을 꼼꼼히 챙기는 것이 필수입니다.
예를 들어 계약금 입금 시점에는 매수인의 계약 포기의 경우 위약금 조건을 확인해야 하며,
잔금일에는 반드시 소유권 이전, 잔금 수령, 열쇠 인도가 동시에 진행돼야 합니다.
| 단계 | 금액 비율 | 주요 확인 사항 |
| 계약금 | 10% 내외 | 계약 조건, 해약 조항, 등기부 확인 |
| 중도금 | 40~50% | 대출 진행 여부, 공정증서 작성 여부 |
| 잔금 | 잔여 전액 | 소유권 이전, 등기 신청, 세금 납부, 이사 준비 등 |
실거주 여부, 대출 승계 여부도 반드시 확인해야 합니다
매매 대상 주택이 실거주 중인지 전세/월세 임대 중인지 여부도 큰 변수입니다.
세입자가 있는 경우 임대차계약 해지와 보증금 반환 일정을 명확히 해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
또한, 매도자의 기존 주택담보대출이 있을 경우 이를 매수자가 승계할 수 있는지 여부도
사전에 금융기관과 확인하는 것이 필요합니다.
양도소득세, 취득세 등 세금 계획도 필수입니다
아파트 매매 시 가장 큰 금전적 변수가 세금입니다.
매도자는 양도소득세, 매수자는 취득세를 납부하게 되며,
1 가구 1 주택 비과세 요건이나 장기보유특별공제 여부에 따라 부담이 달라집니다.
| 세금 종류 | 납부 주체 | 주요 조건 |
| 양도소득세 | 매도자 | 보유 기간, 1세대 1주택 요건 등 |
| 취득세 | 매수자 | 주택가액, 대출 여부, 1주택/2주택 여부 등 |
| 증여세 가능성 | 경우에 따라 | 가족 간 거래 시 유의사항 필요 |
세무사 상담을 통해 사전에 절세 전략을 세우는 것이 가장 안전한 방법입니다.
매매계약 해지 시 위약금 조항도 꼼꼼히 살펴보세요
마지막으로 계약 해지 상황도 고려해야 합니다.
매수자 또는 매도자 중 어느 쪽이든 계약 이행을 거부하거나 잔금일을 넘길 경우,
계약서에 명시된 위약금 조항에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.
"계약금의 배액 배상 또는 몰취" 조항이 일반적이며,
계약 전 해당 조건을 명확히 해두는 것이 분쟁 방지의 열쇠입니다.
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