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잔금일 이후 부담 주체는 누구? 매수자, 매도자 모두 알아야 할 핵심
아파트 매매를 진행할 때 흔히 간과되는 항목 중 하나가 바로 장기수선충당금입니다.
이는 입주민들이 공동으로 사용하는 건물의 노후화에 대비해 적립하는 돈으로,
매도자와 매수자 모두 정확한 규정을 모르면 불필요한 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
이번 글에서는 아파트 매매 시 장기수선충당금의 개념, 납부 책임, 실제 처리 방식 등을
명확히 정리해 드리겠습니다.
장기수선충당금이란 무엇인가요?
장기수선충당금은 아파트 외벽, 승강기, 지하주차장 등
공용 부분의 유지보수나 교체를 위해 장기적으로 적립하는 기금입니다.
관리비 명세서에 ‘장기수선충당금’이라는 항목으로 매월 일정액이 부과되며,
이는 해당 세대가 부담해야 할 법적 의무금입니다.
"주택법 시행령"에 따라 일정 규모 이상의 공동주택은 의무적으로 이를 적립해야 하며,
소유주가 변경되더라도 적립금은 세대별로 관리되기 때문에 이관이 가능합니다.
매도자와 매수자, 누가 납부 책임을 지나요?
기본 원칙은 ‘적립금은 소유자가 적립한 만큼의 권리를 가진다’는 것입니다.
즉, 매도자가 거주하면서 적립한 금액은 매도자에게 귀속되는 것이 아니라,
해당 세대와 함께 매수자에게 이전됩니다.
하지만, 아래 두 가지 상황에서 처리 방식이 달라질 수 있습니다.
| 구분 | 처리 방식 설명 |
| 정산 없는 경우 | 적립된 장기수선충당금은 매수자가 그대로 인수함. 통상적 거래 방식 |
| 정산 있는 경우 | 계약 시 매도자 적립분을 금액으로 산정해 매매가에 반영함 |
현실에서는 대부분 별도 정산 없이 매매가에 포함되어 거래되며,
특별한 합의가 없다면 매수자는 기존 적립금 포함된 상태로 인수하게 됩니다.
관리사무소에 꼭 확인해야 할 항목은?
아파트를 매수할 때는 해당 세대의 장기수선충당금 적립 현황을
입주자대표회의나 관리사무소를 통해 확인할 수 있습니다.
꼼꼼히 살펴봐야 할 항목은 다음과 같습니다.
| 항목 확인 | 목적 |
| 현재까지 적립된 금액 | 금액 크기에 따라 매수자 부담 인식 필요 |
| 해당 세대의 연체 여부 | 연체된 경우 매수자에게 불이익 발생 가능 |
| 향후 수선 계획 (예: 엘리베이터 교체 등) | 중장기 비용 부담 예상 가능성 확인 |
특히 연체된 장기수선충당금은 잔금일 이후 매수자가 부담하게 되므로
사전에 연체 여부를 반드시 확인해야 합니다.
실제 거래 현장에서는 어떻게 처리되나요?
부동산 실무에서는 장기수선충당금에 대해 별도 언급 없이 매매가에 포함해 거래하는 경우가 많습니다.
하지만, 최근에는 매수자가 요구할 경우 ‘정산서’나 ‘부대비용 확인서’를 통해 명확하게 기재하는 사례도 늘고 있습니다.
"계약서 특약란에 '장기수선충당금은 매매가에 포함된 것으로 간주함' 또는
'잔금일 기준까지의 충당금은 매도자가 정산함' 등 명시"하면 향후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
거래 전후 유의사항 요약
| 구분 | 매도자 체크포인트 | 매수자 체크포인트 |
| 계약 전 확인사항 | 적립금 현황, 연체 여부, 이사 일정 등 | 관리사무소 통해 적립금·연체 확인 |
| 계약서 작성 시 | 정산 여부 특약 조항 기재 여부 확인 | 필요 시 충당금 포함 여부 계약서에 명시 |
| 잔금일 및 소유권 이전 | 연체 없는 상태 유지, 공용시설 수선 계획 공유 | 충당금 포함 인수 여부 재확인 및 입주 전 확인 필요 |
결론: 장기수선충당금은 권리도 의무도 함께 이전된다
장기수선충당금은 소유자에게 귀속되지 않으며 세대 단위로 이어지는 기금입니다.
따라서 별도 정산이 없다면 매수자가 그대로 인수하며,
중요한 것은 거래 전후로 관리사무소 및 중개업자와의 정확한 소통과 명시된 특약 사항입니다.
"모르고 넘기면 나중에 손해 보는 대표 항목"이 바로 장기수선충당금임을 기억하세요.
